Bu yaz\u0131m\u0131zda kira ili\u015fkisine ili\u015fkin olarak Tahliye sebepleri, Kira Tespit Davas\u0131, Kira Uyarlama Davas\u0131; T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu ve \u00f6zel kanunlar \u00fczerinden incelenecektir.<\/p>\n\n\n\n
K\u0130RA TESP\u0130T DAVASI<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kira tespit davas\u0131 bir tespit davas\u0131 de\u011fildir. Kira ili\u015fkisinin varl\u0131\u011f\u0131n\u0131n yahut yoklu\u011funun tespiti yap\u0131lmamakta aksine ancak kira ili\u015fkisinin varl\u0131\u011f\u0131nda kira bedeline ili\u015fkin tespit yap\u0131labilmektedir. Her ne kadar s\u00f6zle\u015fme serbestli\u011fi ilkesine dayan\u0131lsa da kira s\u00f6zle\u015fmelerinde bunun istisnas\u0131na yer vermekte ve zay\u0131f olan kirac\u0131n\u0131n korunmas\u0131na gayret g\u00f6stermektedir.<\/p>\n\n\n\n S\u00f6zle\u015fmenin taraflar\u0131 art\u0131\u015f oran\u0131 belirlememi\u015fler ise, hakim hakkaniyet esas\u0131na g\u00f6re, fakat \u00fcretici fiyat endeksi oran\u0131ndan y\u00fcksek olmamak ko\u015fulu ile kira bedelini belirler. Taraflar\u0131n kira bedeli konusunda anla\u015fma yap\u0131p yapmad\u0131\u011f\u0131na bak\u0131lmaks\u0131z\u0131n, kira paras\u0131n\u0131n belirlenece\u011fi zaman dilimi olarak ise yasada be\u015f y\u0131ll\u0131k s\u00fcre \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. Taraflar kira bedeli art\u0131\u015f oran\u0131 belirlememi\u015f bile olsalar be\u015f y\u0131l\u0131n sonunda, taraflar kira bedelinin tespitini talep edebileceklerdir. Bu halde, kira bedeli hakim taraf\u0131ndan \u00fcretici fiyat endeksindeki art\u0131\u015f oran\u0131, kiralanan\u0131n durumu ve emsal kira bedelleri g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde tutularak hakkaniyete uygun bi\u00e7imde belirlenecektir.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n T\u00dcRK BOR\u00c7LAR KANUNU MADDE 345:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2018\u2018 S\u00f6zle\u015fmede yeni kira d\u00f6neminde kira bedelinin art\u0131r\u0131laca\u011f\u0131na ili\u015fkin bir h\u00fck\u00fcm varsa, yeni kira d\u00f6neminin sonuna kadar a\u00e7\u0131lacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni d\u00f6nemin ba\u015flang\u0131c\u0131ndan itibaren ge\u00e7erli olur. Kira s\u00f6zle\u015fmesinin taraflar\u0131, yeni kira d\u00f6neminde kira bedelinin artaca\u011f\u0131na karar vermi\u015f olmakla birlikte, art\u0131\u015f oran\u0131n\u0131 belirlememi\u015f olabilirler. Bu durumda kirac\u0131 beklenmedik bir art\u0131\u015fla kar\u015f\u0131 kar\u015f\u0131ya olmad\u0131\u011f\u0131ndan, tespit davas\u0131 yeni kira d\u00f6nemine 30 g\u00fcn kala a\u00e7\u0131lmam\u0131\u015f veya kar\u015f\u0131 tarafa bildirimde bulunulmam\u0131\u015f olsa dahi; yeni kira d\u00f6neminin sonuna kadar a\u00e7\u0131lan davada mahkemenin belirledi\u011fi kira bedeli, yeni d\u00f6nemin ba\u015flang\u0131c\u0131ndan itibaren ge\u00e7erli olacakt\u0131r.<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131ya, kira bedeli ve yan giderler d\u0131\u015f\u0131nda ba\u015fka bir \u00f6deme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc getirilemez. \u00d6zellikle, kira bedelinin zaman\u0131nda \u00f6denmemesi h\u00e2linde ceza ko\u015fulu \u00f6denece\u011fine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olaca\u011f\u0131na ili\u015fkin anla\u015fmalar ge\u00e7ersizdir.<\/strong> \u2019\u2019<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Kira bedelinin tespiti i\u00e7in a\u00e7\u0131lacak dava; s\u00f6zle\u015fmenin varl\u0131\u011f\u0131 halinde her zaman a\u00e7\u0131labilmekte olup kira tespit davas\u0131nda, karar\u0131n etkisi bak\u0131m\u0131ndan davan\u0131n a\u00e7\u0131laca\u011f\u0131 zaman \u00f6nem ta\u015f\u0131maktad\u0131r. Kira tespit davas\u0131, yeni kira d\u00f6nemin ba\u015flang\u0131c\u0131ndan en ge\u00e7 otuz g\u00fcn \u00f6nceki bir tarihte a\u00e7\u0131l\u0131rsa<\/strong> ya da kiraya veren taraf\u0131ndan bu s\u00fcre i\u00e7inde kira bedelinin art\u0131r\u0131laca\u011f\u0131na ili\u015fkin olarak kirac\u0131ya yaz\u0131l\u0131 bildirimde bulunularak izleyen yeni kira d\u00f6nemi sonuna kadar a\u00e7\u0131l\u0131rsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira d\u00f6neminin ba\u015flang\u0131c\u0131ndan itibaren uygulanacakt\u0131r. Bu s\u00fcrelere uygun \u015fekilde a\u00e7\u0131lmad\u0131\u011f\u0131 takdirde, kira bedelin belirlenmesine ili\u015fkin karar bir sonraki kira d\u00f6neminde uygulanabilecektir.<\/p>\n\n\n\n 346.maddede kirac\u0131 aleyhine d\u00fczenleme yasa\u011f\u0131 yer almaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n KONUT K\u0130RALARINDA ARTI\u015e ORANI SINIRLAMASINA \u0130L\u0130\u015eK\u0130N GE\u00c7\u0130C\u0130 D\u00dcZENLEME<\/strong><\/p>\n\n\n\n Son d\u00fczenlemeye g\u00f6re yap\u0131lacak kira bedeli art\u0131\u015f\u0131na ili\u015fkin s\u0131n\u0131r:<\/p>\n\n\n\n 8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu taraf\u0131ndan kabul edilen 7409 say\u0131l\u0131 Kanun ile T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019na ge\u00e7ici madde eklenmi\u015f olup 2022 kira art\u0131\u015f oran\u0131 d\u00fczenlenmektedir. <\/p>\n\n\n\n S\u00f6z konusu h\u00fck\u00fcm ile kira art\u0131\u015f\u0131 bak\u0131m\u0131ndan %25 olarak belirlenen sabit oran \u00f6ng\u00f6r\u00fclmektedir. B\u00f6ylece kiralayan lehine, bir \u00f6nceki y\u0131la ait kira bedelinin %25\u2019ini ge\u00e7memek ko\u015fuluyla kira art\u0131\u015f\u0131 yap\u0131lmas\u0131 m\u00fcmk\u00fcn k\u0131l\u0131nmaktad\u0131r. Taraflar aras\u0131nda sabit oran\u0131 ge\u00e7ecek surette yap\u0131lan s\u00f6zle\u015fmeler, fazla miktar y\u00f6n\u00fcnden h\u00fck\u00fcms\u00fcz olmaktad\u0131r. Kira art\u0131\u015f oran\u0131 2023 y\u0131l\u0131nda temmuz ay\u0131na kadar bu surette belirlenmektedir. S\u00f6z konusu d\u00fczenleme yaln\u0131zca konut kiralar\u0131 bak\u0131m\u0131ndan ge\u00e7erlidir \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri bak\u0131m\u0131ndan uygulama alan\u0131 bulmamaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n K\u0130RA UYARLAMA DAVASI<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kira uyarlama davas\u0131 kira tespit davas\u0131ndan farkl\u0131 olarak sadece konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyerleri kiralar\u0131nda uygulanmamakta t\u00fcm ta\u015f\u0131n\u0131r ta\u015f\u0131nmaz kiralar\u0131nda uygulama alan\u0131 bulmaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131 da kiralayan da belirtilen \u015fartlar olu\u015ftu\u011funda uyarlama davas\u0131 a\u00e7abilmektedir. \u00d6ng\u00f6r\u00fclemeyen ve \u00f6ng\u00f6r\u00fclmesi m\u00fcmk\u00fcn olmayan ola\u011fan\u00fcst\u00fc hallerin varl\u0131\u011f\u0131 halinde a\u00e7\u0131labilen uyarlama davas\u0131nda tespit davas\u0131ndan farkl\u0131 olarak belirli bir s\u0131n\u0131ra tabi olmadan uyarlama yap\u0131labilecektir. S\u00f6z konusu ola\u011fan\u00fcst\u00fc durumlar bor\u00e7ludan kaynaklanmamal\u0131d\u0131r. Ola\u011fan\u00fcst\u00fc h\u00e2l; mevcut olgular\u0131 kendisinden ifan\u0131n istenmesini d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kural\u0131na ayk\u0131r\u0131 d\u00fc\u015fecek derecede bor\u00e7lu aleyhine de\u011fi\u015ftirmi\u015f olmal\u0131d\u0131r. Bu olgulara \u00f6rnek olarak pandemi s\u00fcreci \u00f6rnek g\u00f6sterilebilir.<\/p>\n\n\n\n T\u00dcRK BOR\u00c7LAR KANUNU\u2019NUN A\u015eIRI \u0130FA G\u00dc\u00c7L\u00dc\u011e\u00dc BA\u015eLI\u011eI ALTINDA YER ALAN 138. MADDEYE G\u00d6RE:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2018\u2019S\u00f6zle\u015fmenin yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 s\u0131rada taraflarca \u00f6ng\u00f6r\u00fclmeyen ve \u00f6ng\u00f6r\u00fclmesi de beklenmeyen ola\u011fan\u00fcst\u00fc bir durum, bor\u00e7ludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya \u00e7\u0131kar ve s\u00f6zle\u015fmenin yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 s\u0131rada mevcut olgular\u0131, kendisinden ifan\u0131n istenmesini d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kurallar\u0131na ayk\u0131r\u0131 d\u00fc\u015fecek derecede bor\u00e7lu aleyhine de\u011fi\u015ftirir ve bor\u00e7lu da borcunu hen\u00fcz ifa etmemi\u015f veya ifan\u0131n a\u015f\u0131r\u0131 \u00f6l\u00e7\u00fcde g\u00fc\u00e7le\u015fmesinden do\u011fan haklar\u0131n\u0131 sakl\u0131 tutarak ifa etmi\u015f olursa bor\u00e7lu, h\u00e2kimden s\u00f6zle\u015fmenin yeni ko\u015fullara uyarlanmas\u0131n\u0131 isteme, bu m\u00fcmk\u00fcn olmad\u0131\u011f\u0131 takdirde s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nme hakk\u0131na sahiptir. S\u00fcrekli edimli s\u00f6zle\u015fmelerde bor\u00e7lu, kural olarak d\u00f6nme hakk\u0131n\u0131n yerine fesih hakk\u0131n\u0131 kullan\u0131r.\u2019\u2019<\/p>\n\n\n\n K\u0130RALANANIN TAHL\u0130YE SEBEPLER\u0130:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00d6ZENLE BAKIM VE KOM\u015eULARA SAYGI G\u00d6STERME Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kira s\u00f6zle\u015fmesi tam iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen bir s\u00f6zle\u015fmedir. Bunun do\u011fal bir sonucu olarak kirac\u0131 ve kiralayan birbirlerine kar\u015f\u0131 birtak\u0131m edimleri yerine getirmekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr. Kirac\u0131n\u0131n bor\u00e7lar\u0131 belirlenen kira bedeli ve yan giderlerin \u00f6denmesi, kom\u015fulara kar\u015f\u0131 sayg\u0131 ve kiralanan\u0131n \u00f6zenle bak\u0131m y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirme iken; kiralayan\u0131n borcu s\u00f6z konusu kiralanan\u0131n kirac\u0131ya taahh\u00fct edildi\u011fi \u015fekilde ve zamanda teslim edilmesi ve kullan\u0131m\u0131n\u0131 kirac\u0131ya b\u0131rakmaya katlanmakt\u0131r<\/p>\n\n\n\n T\u00dcRK BOR\u00c7LAR KANUNU\u2019NUN 316. MADDES\u0130NDE KISACA;<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131n\u0131n \u00f6zenle bak\u0131m ve kom\u015fulara sayg\u0131 g\u00f6sterme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcne ayk\u0131r\u0131 davrand\u0131\u011f\u0131 takdirde kiraya verene (konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri i\u00e7in) kirac\u0131ya en az 30 g\u00fcn s\u00fcre vermek suretiyle s\u00f6z konusu ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131n giderilmesi aksi takdirde de s\u00f6zle\u015fmeyi feshedece\u011fine ili\u015fkin yaz\u0131l\u0131 ihtar g\u00f6nderme hakk\u0131 tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Ayn\u0131 h\u00fckm\u00fcn devam\u0131nda yine konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda kiraya verenin s\u00fcre vermesine gerek olmaks\u0131z\u0131n s\u00f6zle\u015fmeyi derhal feshetme imkan\u0131 tan\u0131nmaktad\u0131r. Bu imkandan yararlanmak i\u00e7in birtak\u0131m \u015fartlar \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. Bu \u015fartlar:<\/p>\n\n\n\n kirac\u0131n\u0131n kiralanana kasten a\u011f\u0131r bir zarar vermesi,<\/p>\n\n\n\n kirac\u0131ya verilecek s\u00fcrenin yarars\u0131z olaca\u011f\u0131n\u0131n anla\u015f\u0131lmas\u0131<\/p>\n\n\n\n veya kirac\u0131n\u0131n bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011fe ayk\u0131r\u0131 davran\u0131\u015f\u0131n\u0131n kiraya veren veya ayn\u0131 ta\u015f\u0131nmazda oturan ki\u015filer ile kom\u015fular bak\u0131m\u0131ndan \u00e7ekilmez olmas\u0131 durumlar\u0131nda ger\u00e7ekle\u015fmektedir.<\/p>\n\n\n\n Bu \u015fartlar\u0131n varl\u0131\u011f\u0131 halinde kiralayan yaz\u0131l\u0131 bir bildirimle s\u00f6zle\u015fmeyi hemen feshedebilece\u011fi \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr.<\/p>\n\n\n\n TAHL\u0130YE TAAHH\u00dcTNAMES\u0130<\/strong><\/p>\n\n\n\n Usul\u00fcne uygun, ge\u00e7erli bir tahliye taahh\u00fctnamesinin varl\u0131\u011f\u0131 halinde kirac\u0131 taahh\u00fctnamede yer alan tarihte kiralanan\u0131 kiraya verene teslim etmekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr. Tahliye taahh\u00fctnamesi kirac\u0131n\u0131n, kiralanan\u0131 kiralayana belirli bir tarihte teslim edece\u011fine ili\u015fkin yaz\u0131l\u0131 irade beyan\u0131d\u0131r. \u0130\u015f Kanunu nas\u0131l ki i\u015f\u00e7iyi, i\u015fverene k\u0131yasla daha zay\u0131f ve korunma zorunlulu\u011fu olan bir s\u00fcje olarak g\u00f6rmekte ise T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu da genel anlamda kirac\u0131y\u0131 zay\u0131f ve korunan konumunda tutmakta iken tahliye taahh\u00fctnamesi ile bu genel tavr\u0131ndan uzakla\u015fmakta ve kiralanan\u0131n sahibine sebep g\u00f6sterme zorunlulu\u011fu yahut tazminat \u00f6deme k\u00fclfeti olmaks\u0131z\u0131n kirac\u0131s\u0131n\u0131n tahliyesini sa\u011flama imkan\u0131 tan\u0131maktad\u0131r. Bu husus T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun 352. Maddesinde d\u00fczenleme alan\u0131 bulmakta olup s\u00f6z konusu h\u00fckme g\u00f6re : ge\u00e7erli bir tahliye taahh\u00fctnamesinde yer alan tarihte kirac\u0131 kiralanan\u0131 tahliye etmediyse kiraya veren kira s\u00f6zle\u015fmesini bu tarihten ba\u015flayarak 1 ay i\u00e7inde icraya ba\u015fvurmak yahut dava a\u00e7mak suretiyle sona erdirebilmektedir.<\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 352:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131, kiralanan\u0131n teslim edilmesinden sonra, kiraya verene kar\u015f\u0131, kiralanan\u0131 belli bir tarihte bo\u015faltmay\u0131 yaz\u0131l\u0131 olarak \u00fcstlendi\u011fi h\u00e2lde bo\u015faltmam\u0131\u015fsa kiraya veren, kira s\u00f6zle\u015fmesini bu tarihten ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde icraya ba\u015fvurmak veya dava a\u00e7mak suretiyle sona erdirebilir<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Tahliye<\/u><\/strong> Taahh\u00fctnamesinin Ge\u00e7erlilik \u015eartlar\u0131;<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Yarg\u0131tay’\u0131n g\u00fcncel uygulamalar\u0131na g\u00f6re kira s\u00f6zle\u015fmesiyle ayn\u0131 g\u00fcn imzalanan tahliye taahh\u00fctnamesi<\/strong> ge\u00e7ersizdir. Bu ge\u00e7ersizli\u011fin en birincil sebebi ise kirac\u0131n\u0131n taahh\u00fctnameyi serbest iradesiyle imzalamad\u0131\u011f\u0131 kan\u0131s\u0131na dayanmaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n K\u0130RA BEDEL\u0130N\u0130N \u00d6DENMEMES\u0130NDEN \u0130K\u0130 HAKLI \u0130HTAR G\u00d6NDER\u0130LMES\u0130YLE K\u0130RACININ TAHL\u0130YES\u0130<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131, bir y\u0131ldan k\u0131sa s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde kira s\u00fcresi i\u00e7inde; bir y\u0131l ve daha uzun s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde ise bir kira y\u0131l\u0131 veya bir kira y\u0131l\u0131n\u0131 a\u015fan s\u00fcre i\u00e7inde kira bedelini \u00f6demedi\u011fi i\u00e7in kendisine YAZILI OLARAK \u0130K\u0130 HAKLI \u0130HTARDA bulunulmas\u0131na sebep olmu\u015fsa kiraya veren, kira s\u00fcresinin ve bir y\u0131ldan uzun s\u00fcreli kiralarda ihtarlar\u0131n yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 kira y\u0131l\u0131n\u0131n bitiminden ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde, dava yoluyla kira s\u00f6zle\u015fmesini sona erdirebilir.<\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131n\u0131n veya birlikte ya\u015fad\u0131\u011f\u0131 e\u015finin ayn\u0131 il\u00e7e veya belde belediye s\u0131n\u0131rlar\u0131 i\u00e7inde oturmaya elveri\u015fli bir konutu bulunmas\u0131 durumunda kiraya veren, kira s\u00f6zle\u015fmesinin kurulmas\u0131 s\u0131ras\u0131nda bunu bilmiyorsa, s\u00f6zle\u015fmenin bitiminden ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde s\u00f6zle\u015fmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. S\u00d6Z KONUSU DAVA SULH HUKUK MAHKEMES\u0130NDE A\u00c7ILMAKTADIR.<\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 354:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2018\u2018Dava yoluyla kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erdirilmesine ili\u015fkin h\u00fck\u00fcmler, kirac\u0131 aleyhine de\u011fi\u015ftirilemez.\u2019\u2019<\/em><\/p>\n\n\n\n K\u0130RAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHL\u0130YE<\/strong><\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 350:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2018\u2018Kiraya veren, kira s\u00f6zle\u015fmesini;<\/em><\/p>\n\n\n\n 1. Kiralanan\u0131 kendisi, e\u015fi, altsoyu, \u00fcstsoyu veya kanun gere\u011fi bakmakla y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011fu di\u011fer ki\u015filer i\u00e7in konut ya da i\u015fyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunlulu\u011fu varsa,<\/em><\/p>\n\n\n\n 2. Kiralanan\u0131n yeniden in\u015fas\u0131 veya imar\u0131 amac\u0131yla esasl\u0131 onar\u0131m\u0131, geni\u015fletilmesi ya da de\u011fi\u015ftirilmesi gerekli ve bu i\u015fler s\u0131ras\u0131nda kiralanan\u0131n kullan\u0131m\u0131 imk\u00e2ns\u0131z ise, belirli s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmelerde s\u00fcrenin sonunda, belirsiz s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmelerde kiraya ili\u015fkin genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re fesih d\u00f6nemine ve fesih bildirimi i\u00e7in \u00f6ng\u00f6r\u00fclen s\u00fcrelere uyularak belirlenecek tarihten ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde a\u00e7aca\u011f\u0131 dava ile sona erdirebilir.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n kiralayan\u0131n gereksinimi her \u015feyden \u00f6nce samimi olmal\u0131 ger\u00e7e\u011fe dayanmal\u0131 ve s\u00f6z konusu gereksinim s\u00fcrekli olmal\u0131 ba\u015fka bir deyi\u015fle hala devam ediyor olmal\u0131d\u0131r. Ve bu husus delillerle ispatlanmal\u0131d\u0131r. Sulh Hukuk Mahkemesinde s\u00f6zle\u015fmenin bitiminden itibaren 1 ay i\u00e7inde a\u00e7\u0131lacak olan ihtiya\u00e7 sebebiyle tahliye davas\u0131 kiralayan lehine sonu\u00e7lanm\u0131\u015fken herhangi bir sebeple ihtiya\u00e7 sona ererse mecuru 3 y\u0131l s\u00fcre ile son kirac\u0131s\u0131ndan ba\u015fkas\u0131na kiraya veremeyecektir.<\/p>\n\n\n\n YEN\u0130DEN K\u0130RALAMA YASA\u011eI<\/strong><\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 355:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cKiraya veren, gereksinim amac\u0131yla kiralanan\u0131n bo\u015falt\u0131lmas\u0131n\u0131 sa\u011flad\u0131\u011f\u0131nda, hakl\u0131 sebep olmaks\u0131z\u0131n, kiralanan\u0131 \u00fc\u00e7 y\u0131l ge\u00e7medik\u00e7e eski kirac\u0131s\u0131ndan ba\u015fkas\u0131na kiralayamaz.<\/em><\/p>\n\n\n\n Yeniden in\u015fa ve imar amac\u0131yla bo\u015falt\u0131lmas\u0131 sa\u011flanan ta\u015f\u0131nmazlar, eski h\u00e2li ile, hakl\u0131 sebep olmaks\u0131z\u0131n \u00fc\u00e7 y\u0131l ge\u00e7medik\u00e7e ba\u015fkas\u0131na kiralanamaz.<\/em><\/p>\n\n\n\n Eski kirac\u0131n\u0131n, yeniden in\u015fa ve imar\u0131 ger\u00e7ekle\u015ftirilen ta\u015f\u0131nmazlar\u0131, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda \u00f6ncelik hakk\u0131 vard\u0131r. Bu hakk\u0131n, kiraya verenin yapaca\u011f\u0131 yaz\u0131l\u0131 bildirimi izleyen bir ay i\u00e7inde kullan\u0131lmas\u0131 gerekir; bu \u00f6ncelik hakk\u0131 sona erdirilmedik\u00e7e, ta\u015f\u0131nmaz \u00fc\u00e7 y\u0131l ge\u00e7meden ba\u015fkas\u0131na kiralanamaz.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Kiraya veren, bu h\u00fck\u00fcmlere ayk\u0131r\u0131 davrand\u0131\u011f\u0131 takdirde, eski kirac\u0131s\u0131na son kira y\u0131l\u0131nda \u00f6denmi\u015f olan bir y\u0131ll\u0131k kira bedelinden az olmamak \u00fczere tazminat \u00f6demekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr.<\/p>\n\n\n\n YEN\u0130 MAL\u0130K\u0130N GEREKS\u0130N\u0130M\u0130<\/strong><\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 351:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cKiralanan\u0131 sonradan edinen ki\u015fi, onu kendisi, e\u015fi, altsoyu, \u00fcstsoyu veya kanun gere\u011fi bakmakla y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011fu di\u011fer ki\u015filer i\u00e7in konut veya i\u015fyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunlulu\u011fu varsa, edinme tarihinden ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde durumu kirac\u0131ya yaz\u0131l\u0131 olarak bildirmek ko\u015fuluyla, kira s\u00f6zle\u015fmesini alt\u0131 ay sonra a\u00e7aca\u011f\u0131 bir davayla sona erdirebilir.<\/u> Kiralanan\u0131 sonradan edinen ki\u015fi, dilerse gereksinim sebebiyle s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirme hakk\u0131n\u0131, s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresinin bitiminden ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde a\u00e7aca\u011f\u0131 dava yoluyla da kullanabilir.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n K\u0130RACININ \u00d6L\u00dcM\u00dcNDE S\u00d6ZLE\u015eMEN\u0130N S\u00dcRD\u00dcR\u00dcLMES\u0130<\/strong><\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 356:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201c\u00d6len kirac\u0131n\u0131n ortaklar\u0131 veya bu ortaklar\u0131n ayn\u0131 meslek ve sanat\u0131 y\u00fcr\u00fcten miras\u00e7\u0131lar\u0131 ve \u00f6len kirac\u0131 ile birlikte ayn\u0131 konutta oturanlar, s\u00f6zle\u015fmeye ve kanun h\u00fck\u00fcmlerine uyduklar\u0131 s\u00fcrece, taraf olarak kira s\u00f6zle\u015fmesini s\u00fcrd\u00fcrebilirler.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n K\u0130RACININ TEMERR\u00dcD\u00dc<\/strong><\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 315:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cKirac\u0131, kiralanan\u0131n tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri \u00f6deme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kirac\u0131ya yaz\u0131l\u0131 olarak bir s\u00fcre verip, bu s\u00fcrede de ifa etmeme durumunda, s\u00f6zle\u015fmeyi feshedece\u011fini bildirebilir. Kirac\u0131ya verilecek s\u00fcre en az on g\u00fcn, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda ise en az otuz g\u00fcnd\u00fcr. <\/u>Bu s\u00fcre, kirac\u0131ya yaz\u0131l\u0131 bildirimin yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 tarihi izleyen g\u00fcnden itibaren i\u015flemeye ba\u015flar.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n \u00d6RNEK NO 13 \u00f6deme emri g\u00f6ndermek suretiyle kanunda \u00f6ng\u00f6r\u00fclen asgari s\u00fcrelere riayet etmek ko\u015fuluyla kiralayan; verilen s\u00fcrenin sonunda \u0130cra Hukuk Mahkemesinde g\u00f6r\u00fclmek \u00fczere tahliye davas\u0131 a\u00e7abilmektedir. \u00d6deme emrine itiraz etmek m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr.<\/p>\n\n\n\n Ayr\u0131ca, bu s\u00fcre sonunda \u00f6deme yap\u0131lmamas\u0131 halinde, kira s\u00f6zle\u015fmesinin feshedilece\u011fi ihtar\u0131n\u0131n da bulunmas\u0131 gerekmektedir. \u0130lgili s\u00fcre, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda en az otuz g\u00fcn; \u00fcr\u00fcn kiralar\u0131nda en az altm\u0131\u015f g\u00fcn; geriye kalan kiralarda ise en az on g\u00fcn olmak zorundad\u0131r. Bu s\u00fcreler, asgari s\u00fcreler oldu\u011fu i\u00e7in, bu s\u00fcrelerin daha fazlas\u0131 kirac\u0131ya verilebilmektedir. <\/p>\n\n\n\n K\u0130RACININ TEMERR\u00dcD\u00dcNE \u0130L\u0130\u015eK\u0130N YARGITAY KARARLARI:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Taraflar\u0131n karar\u0131; kira bedeline uygulanacak zam hususunda evvelki y\u0131llarda \u00fcfe s\u0131n\u0131r\u0131n\u0131n alt\u0131nda yap\u0131laca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcnde iken sonras\u0131nda kiralayan taraf\u0131ndan bakiye bor\u00e7 iddias\u0131yla ba\u015flat\u0131lan \u00f6deme emri ve sonucunda a\u00e7\u0131lan tahliye davas\u0131na ili\u015fkin olarak:<\/p>\n\n\n\n YARGITAY 6.H.D. 08\/03\/2004 TAR\u0130HL\u0130 2004\/1492 K. SAYILI KARARINDA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n ”\u00d6demeli posta havalesi ile g\u00f6ndermi\u015f ve bu kira paras\u0131 alacakl\u0131 taraf\u0131ndan hi\u00e7bir ihtirazi kay\u0131t ileri s\u00fcr\u00fclmeksizin kabul<\/u><\/em><\/strong> edilmi\u015ftir. Uzun s\u00fcre ayl\u0131k 185.000.000.-TL olarak \u00f6denen kira paras\u0131n\u0131 itirazs\u0131z kabul eden alacakl\u0131 ile bor\u00e7lular aras\u0131nda ayl\u0131k kiran\u0131n 185.000.000.-TL oldu\u011fu konusunda z\u0131mni bir anla\u015fma meydana gelmi\u015ftir.”<\/em><\/u><\/strong> <\/em>ifadesini kullanarak bozma karar\u0131 vermi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n Yarg\u0131tay 6. H.D.’nin 2013\/1614 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda her ne kadar ek s\u00f6zle\u015fmede yer alan bir mebla\u011f s\u00f6z konusu olsa da uzunca bir s\u00fcre itiraz etmeden bedelin kabul edilmesinden sonra eksik miktar\u0131n talebine ili\u015fkin olarak aralar\u0131nda mutab\u0131k kald\u0131klar\u0131 kan\u0131s\u0131na dayanmaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n ”\u00d6nceki d\u00f6nemlerde de ek kira s\u00f6zle\u015fmesindeki kira miktar\u0131n\u0131n uygulanmad\u0131\u011f\u0131, daval\u0131n\u0131n<\/u><\/em><\/strong> 28.000 Dolar \u00fczerinden yapt\u0131\u011f\u0131 kira \u00f6demelerinin davac\u0131 taraf\u00e7a kabul edildi\u011fi, taraflar aras\u0131nda kira paras\u0131n\u0131n belirlenmesine ili\u015fkin ek s\u00f6zle\u015fme h\u00fckm\u00fcn\u00fcn fiilen tadil edildi\u011fi<\/em> sonucuna var\u0131lmaktad\u0131r. Davac\u0131 yanca ke\u015fide edilen ve yukar\u0131da s\u00f6z\u00fc ge\u00e7en 5.12.2009 tarihli<\/em> ihtarname de bu hususu do\u011frulamaktad\u0131r. Davac\u0131 taraf\u0131n \u00f6nce y\u0131ll\u0131k kira paras\u0131n\u0131n 28.000<\/em> Dolar oldu\u011funu kabul etmesi, uzun s\u00fcre eksik \u00f6denen kira paralar\u0131na sessiz kal\u0131p,<\/em> s\u00f6zle\u015fmeye uygun \u00f6deme yap\u0131lmas\u0131n\u0131 istememesi, pesi s\u0131ra da ek s\u00f6zle\u015fmede kararla\u015ft\u0131r\u0131lan<\/em> 31.000 Dolar \u00fczerinden \u00f6deme yap\u0131lmad\u0131\u011f\u0131ndan s\u00f6z ederek icra takibi ba\u015flatmas\u0131 Medeni<\/em> Kanu<\/em>n’un 2. maddesinde d\u00fczenlenen d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kural\u0131 ile ba\u011fda\u015fmaz.\u2018\u2019<\/em><\/u><\/strong> <\/em>ifadelerini kullanm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n K\u0130RA S\u00d6ZLE\u015eMES\u0130N\u0130N SONA ERMES\u0130<\/strong><\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 347:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cKonut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda kirac\u0131, belirli s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmelerin s\u00fcresinin bitiminden en az onbe\u015f <\/strong>g\u00fcn \u00f6nce bildirimde bulunmad\u0131k\u00e7a, s\u00f6zle\u015fme ayn\u0131 ko\u015fullarla bir y\u0131l i\u00e7in uzat\u0131lm\u0131\u015f say\u0131l\u0131r. Kiraya veren, s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresinin bitimine dayanarak s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdiremez. Ancak, on y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresi sonunda kiraya veren, bu s\u00fcreyi izleyen her uzama y\u0131l\u0131n\u0131n bitiminden en az \u00fc\u00e7 ay \u00f6nce bildirimde bulunmak ko\u015fuluyla, herhangi bir sebep g\u00f6stermeksizin s\u00f6zle\u015fmeye son verebilir.<\/u><\/strong> Belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde, kirac\u0131 her zaman, kiraya veren ise kiran\u0131n ba\u015flang\u0131c\u0131ndan on y\u0131l ge\u00e7tikten sonra, genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re fesih bildirimiyle s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirebilirler. Genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re fesih hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131labilece\u011fi durumlarda, kiraya veren veya kirac\u0131 s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirebilir.\u201d<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n GAYR\u0130MENKULUN K\u0130RALANMASI HAKKINDA KANUNDA YER ALAN TAHL\u0130YEYE \u0130L\u0130\u015eK\u0130N D\u00dcZENLEMELER<\/u><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n TBK. MADDE 7 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cKira \u015fartlar\u0131na ve Bor\u00e7lar Kanununun bu kanuna ayk\u0131r\u0131 olmayan h\u00fck\u00fcmlerine riayet edilse bile a\u015fa\u011f\u0131daki yaz\u0131l\u0131 hallerde kiralayan<\/em><\/p>\n\n\n\n a)<\/em><\/strong> Kirac\u0131 taraf\u0131ndan gayrimenkul\u00fcn tahliye edilece\u011fi yaz\u0131 ile bildirilmi\u015f olmas\u0131na ra\u011fmen tahliye edilmezse icra dairesine m\u00fcracaatla tahliye isteyebilece\u011fi gibi,<\/em><\/p>\n\n\n\n b)<\/em><\/strong> Gayrimenkul\u00fc kendisi veya e\u015fi veya \u00e7ocuklar\u0131 i\u00e7in mesken olarak kullanma ihtiyac\u0131nda kal\u0131rsa kira akdinin hitam\u0131nda,<\/em><\/p>\n\n\n\n c)<\/em><\/strong> Gayrimenkul\u00fc kendisinin veya e\u015finin veya \u00e7ocuklar\u0131n\u0131n bir meslek veya sanat\u0131 bizzat icra etmesi i\u00e7in kullanma ihtiyac\u0131nda ise kira akdinin hitam\u0131nda,<\/em><\/p>\n\n\n\n \u00e7)<\/em><\/strong> Gayrimenkul\u00fc yeniden in\u015fa veya imar maksadiyle esasl\u0131 bir surette tamir, tevsi veya tadil i\u00e7in ve ameliye esnas\u0131nda i\u00e7inde ikamet veya i\u015ftigal m\u00fcmk\u00fcn olmad\u0131\u011f\u0131 fennen anla\u015f\u0131ld\u0131\u011f\u0131 takdirde kira akdinin hitam\u0131nda,<\/em><\/p>\n\n\n\n d)<\/em><\/strong> Gayrimenkul\u00fc Medeni Kanun h\u00fck\u00fcmlerine g\u00f6re iktisab eden kimse kendisi veya e\u015fi veya \u00e7ocuklar\u0131 i\u00e7in tamamen veya k\u0131smen mesken olarak ve yine kendisi veya e\u015fi veya \u00e7ocuklar\u0131 i\u00e7in bir meslek veya sanat\u0131n bizzat icras\u0131 maksadiyle i\u015f yeri olarak kullanma ihtiyac\u0131nda ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarf\u0131nda kirac\u0131y\u0131 keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek \u015fartiyle alt\u0131 ay sonra,<\/em><\/p>\n\n\n\n e)<\/em><\/strong> Kira bedelini vaktinde \u00f6dememelerinden dolay\u0131 hakl\u0131 olarak bir y\u0131l i\u00e7inde kendilerine iki defa yaz\u0131l\u0131 ihtar yap\u0131lan kirac\u0131lar aleyhine, ayr\u0131ca ihtara hacet kalmaks\u0131z\u0131n, kira m\u00fcddettinin hitam\u0131nda,<\/em><\/p>\n\n\n\n Tahliye davas\u0131 a\u00e7abilirler. <\/u><\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Ayn\u0131 \u015fehir veya belediye hudutlar\u0131 i\u00e7inde kendisinin veya birlikte ya\u015fad\u0131\u011f\u0131 e\u015finin uhdesinde kay\u0131tl\u0131 oturabilece\u011fi meskeni bulunan kimse, kirada oturdu\u011fu yeri, malikin iste\u011fi \u00fczerine tahliye etmeye mecburdur.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n TBK MADDE 12:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cKirac\u0131, mukavelede hilaf\u0131na sarahat olmad\u0131k\u00e7a, kiralanan yeri k\u0131smen veya tamamen ba\u015fkas\u0131na kiralayamaz yahut istifade hakk\u0131n\u0131 veya mukavelesini ba\u015fkas\u0131na devredemez veyahut kendisi gayrimenkul\u00fc b\u0131rakm\u0131\u015f oldu\u011fu halde hi\u00e7 bir sebeple bu yeri k\u0131smen veya tamamen ba\u015fkalar\u0131na i\u015fgal ettiremez. Kira akdinin esas gayesi itibariyle ba\u015fkalar\u0131na kiralanmas\u0131 laz\u0131m ve m\u00fctat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller b\u00fct\u00fcn gayrimenkul\u00fcn devri veya kiralanmas\u0131 hali m\u00fcstesna olmak \u00fczere yukardaki f\u0131kra h\u00fckm\u00fcne tabi de\u011fildir. <\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Bu maddenin birinci f\u0131kras\u0131 h\u00fckm\u00fcne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kirac\u0131 veya devir alan s\u0131fatiyle girenler veya bu gayrimenkul\u00fc i\u015fgal edenler hakk\u0131nda hi\u00e7 bir ihtara hacet kalmaks\u0131z\u0131n sulh mahkemelerinde tahliye davas\u0131 a\u00e7\u0131labilir.\u201d<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n KAYNAK\u00c7A<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n blog.lexpera<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Yarg\u0131tay karar sorgulama sayfas\u0131<\/em><\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bu yaz\u0131m\u0131zda kira ili\u015fkisine ili\u015fkin olarak Tahliye sebepleri, Kira Tespit Davas\u0131, Kira Uyarlama Davas\u0131; T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu ve \u00f6zel kanunlar \u00fczerinden incelenecektir. K\u0130RA TESP\u0130T DAVASI Kira tespit davas\u0131 bir tespit davas\u0131 de\u011fildir. Kira ili\u015fkisinin varl\u0131\u011f\u0131n\u0131n yahut yoklu\u011funun tespiti yap\u0131lmamakta aksine ancak kira ili\u015fkisinin varl\u0131\u011f\u0131nda kira bedeline ili\u015fkin tespit yap\u0131labilmektedir. Her ne kadar s\u00f6zle\u015fme serbestli\u011fi ilkesine […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"blocksy_meta":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2245"}],"collection":[{"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2245"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2245\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2246,"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2245\/revisions\/2246"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2245"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2245"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/eksihukukburosu.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2245"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
\n